Checklista: Så granskar du bostadsrättsföreningens ekonomi
Innan du köper en bostad bör du granska bostadsrättsföreningens ekonomi. En låg månadsavgift betyder inte per automatik att ekonomin är bra. Att ta en ordentlig titt på föreningens årsredovisning är a och o innan ett bostadsköp. Vi vet att det kan kännas överväldigande att granska en årsredovisning men du kan vara lugn - vår checklista hjälper dig.
1. Hur stor är föreningen?
Om en bostadsrättsförening består av mindre än 10 lägenheter räknas den som liten. Köper du en bostad i en mindre förening innebär det en högre risk eftersom ni är färre hushåll som delar på kostnaderna. Ska ett stambyte göras kanske föreningen behöver ta ett större lån och högre räntekostnader kan leda till att månadsavgiften behöver höjas. Höjningen blir givetvis då högre per medlem jämfört med om ni skulle varit fler i föreningen. Det kan också vara svårare att få ett bolån beviljat om du köper bostad i en liten förening. Kolla alltid med banken innan du skriver på köpekontraktet.
2. Hur stora är lånen?
Det som är intressant att kolla på är lån fördelat på boarean. Skuldsättningen per kvadratmeter brukar du kunna hitta i början av årsredovisningen. Annars kan du räkna ut det själv genom att leta upp bostadsföreningens totala skuld och dela den med föreningens totala boyta. Allt under 8000 kr per kvadrameter anses vara bra, mindre bra är om föreningen har en skuld på 10 000 kr - 15 000 kr per kvadratmeter. Du bör helst undvika köpa en bostad i en förening som är högt belånad.
3. Hur stora är räntekostnaderna?
Räntekostnaderna är ofta den största utgiften och har störst påverkan på månadsavgiften. Leta upp Resultaträkningen och raden Räntekostnader och jämför med Nettoomsättningen (intäkterna). Ligger räntekostnaderna på 15-20% av omsättningen är det bra. Nyproduktion med nybildade föreningar kan ha räntekostnader på 30% eller mer. Men har föreningen en bra amorteringsplan är det en utgift som kommer minska med tiden. Kolla upp hur mycket föreningen amorterar varje år. En bra nivå är minst 2% av det totala lånebeloppet.
4. När löper lånen ut?
Har föreningen bundit sina lån till låg ränta men som snart löper ut? Isåfall kan det innebära att avgiften höjs i och med att föreningens lånekostnader antagligen kommer att öka. Eller kanske planeras det stora renoveringar som kan innebära att föreningen behöver ta ytterligare lån?
5. Är årets intäkter större än utgifterna?
Hyr föreningen ut lokaler eller är några bostäder hyreslägenheter som genererar intäkter? Har stora renoveringar redan gjorts? En förening med lite högre lån per kvadratmeter kan alltså ändå ha en bra bostadsekonomi. I Resultaträkningen ser du om bostadsrättsföreningen gått med vinst eller förlust under året. Här redovisas vad som kostat pengar och var intäkterna kommer ifrån. Om stora renoveringar gjorts är det något positivt men som påverkar resultatet negativt. Viktigt är att kolla vad som orsakat ett negativt resultat. Om det är en engångsutgift för en investering är det inte lika alarmerande som höga räntekostnader till exempel.
6. Hur ser det ut bakåt i tiden?
Balansräkningen redovisar summan av föreningens vinster och förluster från tidigare år. Är det balanserade resultatet negativt - d.v.s att det är ett underskott? Beror det på att en större renovering som gjorts tidigare år till exempel kan föreningen ändå ha en bra ekonomi. Handlar det om att man år efter går gått back för att intäkterna hela tiden varit lägre än utgifterna är det värre. Ta reda på när det blev ett underskott och varför. Fråga även gärna om att få se resultatet från tidigare årsredovisningar.
7. Tomträtt eller äganderätt?
Det är vanligt att bostadsföreningen hyr marken från kommunen som huset står på - de har s.k. tomträtt. Höjer kommunen hyran, innebär det ökade kostnader för föreningen och i sin tur en högre månadsavgift. Det är främst de större städerna Stockholm, Göteborg och Malmö som drabbas av hyreshöjningar. Om bostadsföreningen har äganderätt däremot är det positivt eftersom de då äger marken och inte betalar någon hyra. Däremot har föreningen istället antagligen högre lån och räntekostnader om de köpt loss marken.
8. Äkta eller oäkta bostadsrättsförening?
De flesta bostadsföreningar är äkta. En förening klassas som oäkta om mer än 40% av föreningens intäkter kommer från hyreslägenheter, hyreslokaler eller från företag som äger bostadsrätter i föreningen. Det är olika skatteregler för oäkta och äkta bostadsrättsföreningar. Säljer du en bostad i en oäkta förening betalar du 25 % i vinstskatt, vilket är något högre jämfört med om du säljer en bostad i en äkta förening där vinstskatten ligger på 22%. Ofta kan det vara lägre eller ingen månadsavgift alls i en oäkta förening, som du kan bli förmånsbeskattad för. Det finns alltså för - och nackdelar med båda. Det viktiga är att vara medveten om dem och räkna på det.
Snyggt jobbat :)
Efter att du gått igenom alla punkter ovan har du med all sannolikhet fått en bättre bild av bostadsrättsföreningens ekonomi. På det sättet kan du undvika att göra en dålig bostadsaffär.
Nyckeltal förklaringar
From 2023 årsredovisning finns lagkrav på följande nyckeltal för bostadsrättsföreningar.
- Skuldsättning: Visar hur belånad föreningen är. Genrerellt sett är under 8 000 kr/kvm bra och mindre bra 15 000 kr/kvm
- Sparande per kvadratmeter: Sparande per kvadratmeter ger en uppfattning om buffert för framtida renoveringar. Över 200 kr/kvm är bra. Under 120 kr/ kvm är mindre bra.
- Räntekänslighet: Räntekänslighet anger hur många procent årsavgifterna behöver höjas om räntan på föreningens lån stiger med 1 procentenhet. 0–5 % är bra. Mer än 10% i avgiftsökning mindre bra.
- Energikostnad per kvm: omkr 200 kr/ kvm är en bra siffra
- Årsavgift per kvm: 500–800 kr/kvm, är ok. Om över 1 000 kr, bör du se upp.
- Årsavgiftens andel i procent av totala rörelseintäkter: Har föreningen intäkter från affärslokaler, hyresrätter eller parkeringsplatser? Det är en fördel att andra intäkter än bara bostradsrättsavgiften.
Lästips: